摆脱母公司的影响，走向更加“独立”

对于一些物业公司来说，80%以上的收入来自于第三方市场化物业，收入占比有所提升。

随着房地产行业深度调整，不少地产公司也在努力减少对房地产母公司的依赖，加快独立化进程。

中国指数研究院数据显示，2023年，百强房企第三方管理面积占比将达到54.53%，已连续三年超过50%。 对于保利地产、华润万象生活、雅丽生活、中海物业等上市房企来说，第三方管理面积也不断增加，对母公司的依赖进一步降低。

那么，随着2023年各大物流企业年报的出炉，各大物流企业的“独立”进程又是怎样的呢？ 他们是从独立市场中脱颖而出的吗？

市场化程度高如优雅生活

面对房地产行业持续面临的压力，地产企业或会主动或被动摆脱对关联方的依赖，强化自身内生增长能力，加大对外拓展市场力度。

建然研究院根据2023年年报数据，选取了26家已披露相关数据的上市房企数据。 数据显示，和红服务、雅利人寿、康桥悦人寿的第三方市场化物业占比分别为84.20%。 83.30%和80.00%，代表最市场化的三大材料企业。 此外，世茂服务、永盛服务、时代邻里、第一服务、东源仁智服务、招商集誉等物业公司第三方市场化物业比例也较高。

作为行业内较早开始自主市场拓展的物业公司，永盛服务表示，2023年，公司将通过拓展外部多元化客户，实现第三方项目基础物业管理收入31.77亿元。面积在年度合同范围内。 建筑面积占比达到72%，其中招标新增规模超过4100万平方米。

与此同时，世茂服务去年还进一步加大了第三方领域的拓展力度。 截至2023年底，世茂服务管理建筑面积2.5亿平方米，合同建筑面积3.3亿平方米，其中第三方管理建筑面积1.89亿平方米，占75.4%； 第三方合同建筑面积2.56亿平方米，占比76.9%。

虽然第三方对外拓展的领域逐渐增多，但从去年的实际情况来看，物流企业在市场拓展上也面临困难。 简然研究院首席研究员、无商云联合创始人唐晓晨指出：“物流上市公司第三方管理领域占比总体呈上升趋势，但对于具体公司而言，每年关联方管理领域占比呈上升趋势。”配送面积和第三方拓展面积均小于第三方托管面积比例，整体呈上升趋势，但由于2023年新市场拓展的结构性变化，第三方托管面积比例也出现波动。随着现有市场的竞争。 ”

对此，中国指数研究院物业管理总经理牛晓娟指出：“一方面，2023年并购市场将遇冷，高速对外扩张方式难以为继； 另一方面，市场招标困难、竞争激烈，对外扩张步伐放缓。 从长远来看，市场拓展能力必然成为百强企业未来发展的核心竞争力。 如何突破市场拓展困境，持续强化第三方拓展能力，成为企业面临的重要问题。 ”

收入不再依赖关联方

随着第三方拓展领域的增加，一些地产公司在收入上逐渐摆脱对单一母公司集团的依赖，从相对于房地产母公司独立的市场中脱颖而出。

以融创服务为例，2023年，融创服务来自关联方的收入约为5.7亿元，同比下降55.6%，占总收入的8.1%； 来自第三方的收入将同比增长10.2%至约64.39亿元，占总收入的91.9%，成为其主要收入来源。

牛晓娟指出：“银城生活服务、融创服务等物业公司独立第三方营收占比超过90%，逐步摆脱了关联方的不利影响； 越秀服务的独立第三方收入也增长至50%以上。 公司独立性不断提高。”

材料企业走出独立市场对于自身发展具有重要意义。 比如，如果一些房地产企业出现了风险，如果其对母公司的依赖程度较高，那么与出现风险的房地产公司相关的房地产公司将首当其冲受到影响。

对于地产公司增强独立性的必要性，唐晓晨认为：“一方面，在房地产低迷的背景下，我们应该尽力摆脱其对母公司依赖带来的疑虑。市场; 另一方面，市场拓展也是企业开拓的机遇。 市场实现持续增长所必需的。”

“物业公司独立性提高的原因可以概括为两类。一是被动原因，一些物业公司的房地产关联方已陷入危险，关联方项目供应大幅下降，这些公司不得不依赖依靠独立第三方市场导向的业务来维持生存。” 牛晓娟表示，“另一类来自地产企业主动探索转型，虽然更多的地产企业相关方没有直接陷入危险，但面对房地产行业的持续压力，这些企业选择主动出局。减少对关联方的依赖，加大外部市场拓展力度，增强自身内生增长能力。”

以世茂服务为例。 尽管世茂集团的债务危机尚未解决，但世茂服务的业绩已经从相对独立的市场中显现出来。 2023年年报显示，世茂服务2023年实现营收82.03亿元，归属母公司净利润2.73亿元，而2022年则亏损9.27亿元，成功扭亏为盈。 世茂服务是较早布局第三方业务、加大多元化扩张力度的代表性物流公司。

与此同时，一些地产公司也出现了去变现的情况。 徐汇永盛服务将于2023年从公司名称中“删除”徐汇标签，更名为“永盛服务”。

尽管部分物业公司摆脱了对单一房地产公司的依赖，走上了独立于母公司的发展道路，但作为与房地产行业密切相关的上下游产业，物业公司仍然与房地产业密切相关。从整个行业的角度看房地产行业。 对此，万屋云董事长朱宝全在万屋云2023年年度业绩发布会上直言：“到目前为止，包括万屋云在内的市场上的地产公司，并没有真正走出独立市场，都已经发生了变化。”房地产。 ”

对此，唐晓晨建议：“当前，物流企业自主发展的难点在于现有市场的激烈竞争。物流企业需要在企业品牌、服务能力、市场团队、项目资源等方面综合发力。”建议企业找准细分领域，培育差异化服务能力，稳步拓展项目，避免盲目扩张。

采访/新京报记者 徐谦