并购减少，购物中心行业进入低速增长时代

2023年上市房企合约面积增速大幅下降，行业回归“微利+现金流”模式

2023年，上市房企往日高速海外扩张步伐放缓，房企签约面积增速大幅回落，并购市场冷淡。 原因在于，除了受到房地产相关母公司交割影响外，在房地产行业转型周期期间，房企告别盲目扩张，在市场扩张上更加谨慎，甚至选择放弃亏损和低质量的管理项目。 物业管理行业开始进入低速增长时代，回归“微利+现金流”模式。

未来，房地产行业风险逐步清除后，房企并购能否重启？ 与过去相比，并购将呈现出怎样的趋势？

合同面积增速大幅回落

2023年，房地产市场整体低迷将对物业公司的储备面积产生不利影响。 未来，我们将面临更大的管理面积和项目扩张持续增长的压力。 与此同时，物业管理行业告别盲目扩张，发展步伐明显放缓，管理规模增速进一步下滑。

据中国指数研究院统计，2023年，香港上市地产公司平均管理面积约为1.5亿平方米，同比增长11.94%。 相比之下，2022年管理面积增长率为99.94%； 2023年，港股上市物业公司平均签约面积约为1.99亿平方米，同比仅增长1.02%。 相比之下，2022年的合同面积为18.67%。 可以看到，增速明显低于往年水平。

对于目前房企减少并购、谨慎扩张的原因，建城盛业联合创始人袁成建认为，房地产开发规模和竣工规模持续大幅下降，导致新开发项目规模下降。是历年来房企新增面积中占比最大的。 继续减少。 此外，受房地产行业下行影响，部分上市房企增加母公司坏账准备，甚至通过各种方式给母公司“输血”，导致上市房企现金流变差。资金紧张，并购步伐放缓。

此外，“一些建设年限较长的项目，由于业主维权意识增强，物业费上涨困难。但项目投资持续加大，上市物业公司也放缓了此类项目的扩张速度。” ” 袁成建说道。

简然研究院首席研究员、无尚云联合创始人唐晓晨表示，目前各行业现金为王，纷纷缩减并购计划。 此外，物业管理行业规模为王的模式也遭遇挑战。 一些龙头地产企业的庞大规模并没有带来预期的较高利润，反而造成利润下降、品牌受损。 因此，过去盲目并购的模式已经不再受到组织的支持。

中国指数研究院物业管理部总经理牛晓娟将物业管理面积增速下滑归结为三个方面：一是物业企业做出了一些选择，主动退出了一些回报较差的项目，这对物业管理行业的发展产生了一定的影响。对管理面积增长的影响； 二是年内并购市场遇冷，快速规模扩张方式难以为继； 三是行业从增量市场转向存量市场，竞争更加激烈，市场扩张内卷化严重。

物业管理企业“买买买”持谨慎态度

与过去相比，2023年材料企业将不再“买买买”。 一些材料企业甚至为了经营效率，主动退出一些“落后”项目，以质量代替数量，提高保留项目的效率水平。 也有部分物业管理公司因年内未能续约而自动终止部分项目。 当新增项目不能完全覆盖减少的项目时，管理面积就会趋于减少。

克而瑞研究院分析认为，过去在规模引导下，企业收购了大量微利或亏损项目。 随着利润下滑，企业对项目运营提出了更高要求，材料企业积极大量退出低质量项目。 公开信息显示，企业退出的项目主要分为四类：一是无利润或低利润的项目； 二是利润微薄，没有现金流的项目； 三是管理难度大或不在公司深耕领域的项目； 四是管理成本高的项目。

公开资料显示，2023年终止并购的情况时有发生，体现了​​收购方对并购理性、目标质量和成本效益的考虑。 例如，碧桂园服务终止收购和福辉煌10.63%股权、华润万象生活终止收购祥盛实业100%股权、中海地产宣布终止收购关联公司100%股权等。

除了终止收购外，以滨江服务、银城生活服务、工业物联网等为代表的企业纷纷变更或下调并购准备金。

从地产收购规模来看，据克而瑞研究院不完全统计，2023年上市地产公司并购数量为42起，同比下降21%，已披露的并购收购金额约33.73亿元，同比下降68%。 可见，行业正在逐步摆脱“规模依赖”，积极寻求高质量增长。 但此前大规模并购带来的坏账风险尚未完全消除，资产减值准备依然存在，在没有遇到合适标的的情况下暂时不会进行并购。

2023年以来，并购市场进一步降温，物流企业并购更加谨慎。 这已成为业界共识。 据中国指数研究院分析，并购案例金额普遍较小，且大多不超过1亿元； “大规模”并购减少，并购标的主要集中在环卫、餐饮、科技企业，实现更精准的“地产+”。

其中，2023年，科技服务、环卫服务领域并购4起，餐饮服务并购2起。 例如，保利地产去年10月收购芯智科技40%股权，金科服务去年收购上海霍特宝餐饮服务有限公司、重庆云瀚餐饮文化有限公司，不断拓展专业服务并增强竞争力。

未来，并购将更加趋向于业务协同。

地产企业的并购不同于以往的单纯规模增长，市场趋势也在发生变化。 对此，唐晓晨认为，住宅并购减少，更多倾向于非住宅； 同时，大型并购项目减少，更多倾向于有针对性地补充本土或赛道优势； 并购估值下降，对营收、利润等金融押注要求更高。

“收购的目标项目普遍倾向于次新房或较大规模的项目。另一方面，整体估值大幅下降。” 元建说道。

对于未来房企之间的并购，物物云董事长朱宝全认为，三年前房企并购非常热，但现在突然降温了，未来又会重新开始。 在2023年业绩发布会上，万乌云管理层表示，万乌云也将密切关注并购合作机会，坚持并购服务战略。 鉴于对历史并购合作项目的不断梳理，去年对不符合战略方向的股权合作项目果断“修剪”，对符合战略方向的股权合作项目积极增加，寻求整合。 横向并购进入新阶段，公司将继续保持谨慎、积极的态度，寻找符合战略发展的合作机会。

深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜表示，二级市场价格与一级市场价值倒挂，资本市场并购将再度活跃。 并购的目标往往是业务协同而非纯粹的规模，强强联合将成为可能。

张红喜还提到，随着房地产市场风险的出清，物业管理行业将回归“牛市”，资本聚集，倒逼行业变革。

当前，物流企业转型期的方向是业界关注的焦点。 袁成建表示，物业企业首先要做大做强主业，提高物业服务质量，实现企业可持续发展。 此外，要积极拓展基于在管项目客户的资产管理、养老服务、城市管理服务等新业务模式，提高运营效率，实现传统物资企业向现代物资企业转型。服务公司。

在唐晓晨看来，物业公司主要突破方向是To C（即面向消费者）社区增值服务，包括零售、现有美居、家政、旅游等； To B（即企业）增值服务，包括团餐、工程、企业行政服务等FM领域。 未来，物业公司很难在传统住宅领域做出重大改变，但在专业细分领域将有更大的增长机会。