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随着老龄化的快速演变，积极应对社会养老金变得越来越重要。 不久前，中央金融工作会议指出，必须完成“五大文章”，其中就包括养老金金融。

作为重要的养老金融产品，保险版“以房养老”在服务特定老年群体的养老需求方面有着独特的作用。 不过，自2014年6月试点启动以来，“居家养老”保险产品已承保200余例，但依然“火爆”。 八年多了，这项业务似乎还没有走出探索状态，但市场却早已“不等我们”。 不仅人口老龄化加速，房地产形势也发生了新的变化，民法典也开始实施。

在此背景下，“居家养老”业务该如何理顺相关环节，解决困难，进一步实现价值最大化？ 近日，记者采访了多位客户、业内人士和专家，试图找到解决问题的线索。

200多份订单“有话说”

“住房养老”保险版，即老年人反向抵押养老保险，是一项将住房抵押贷款与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

为打造养老保障新方式，原保监会于2014年6月发布《关于开展老年人逆抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动逆抵押养老试点老年人保险。 试点城市包括北京、上海、广州、武汉等四个城市，为拥有房产但养老金不足的老年人提供退休选择。

该业务的运作方式是，拥有房屋完全产权的老年人将房屋抵押给保险公司，经抵押权人同意，继续拥有房屋的占有、使用、收益和处分权，并获得按照约定条件领取养老金，直至死亡。 所以。 老人死亡后，保险公司取得抵押财产的处分权，处分所得将优先用于偿还养老保险相关费用。

2015年3月，幸福人寿首支住房反向抵押养老保险产品“幸福房来保”获准销售，标志着“以房养老”试点进入实质性运作阶段。 2018年7月31日，老年住房反向抵押养老保险正式扩大覆盖全国。

据记者了解，八年来，共有四家保险公司取得了开展住房反向抵押养老保险的资格，但只有两家保险公司推出了相关产品，而目前只有幸福人寿、实际上是分批进行业务。 。 幸福人寿相关人士告诉记者，公司“以房养老”业务聚焦居家养老、增加养老收入、终身领取等养老核心三大需求。 目前覆盖北京、上海、广州、武汉、南京、苏州。 其中，大连、杭州、深圳、成都共10个城市。

从规模上看，目前“养老房”的业务量还比较小。 幸福人寿提供的数据显示，截至2023年11月底，共有214名老年人（147户）参与“养老之家”项目，平均参保年龄71岁。 幸福生活已发放养老金超过9700万元。 参保客户月均养老金近8000元，抵押房产总价值近4亿元。

南开大学金融学院养老与健康保障研究所所长朱明来告诉记者，“居家养老”业务推出八年多以来取得的进展并不令人意外。 这项业务在中国的推广面临着很大的困难。 对此，保险公司普遍持谨慎保守的态度也是可以理解的。 “一个重要的问题是，老人倒按揭住房涉及到财产遗赠权的新划分，挑战了‘养儿防老’的传统观念，老人和子女需要一个接受过程。” 朱明说道。

“养老房”业务量相对较小，无疑引起了业内人士的担忧。 北京大学汇丰商学院风险管理与保险研究中心主任居兰向记者分析了老年人的需求。 一方面，受传统观念的影响，国人对反向抵押房产的金融理念心存疑虑。 此外，政策条款设计相对复杂，流程繁琐，老年人接受度不高； 另一方面，房地产市场也存在价格问题。 波动风险，根据现有保单条款，老年人未来领取的养老金是按照投保时房屋的评估价值确定的，一经确定就不能更改。 如果未来房价上涨，领取的养老金金额必然低于预期，从而降低购买意愿。 此外，部分老年人还有其他来源的养老金，如社保、家庭赡养等，单一养老金的补充不一定能解决痛点。

尽管如此，考虑到“养老房”业务较为复杂，市场参与者过少，供给侧严重不足，房地产市场面临新形势，有人认为该业务能取得这样的成绩。

“目前‘养老之家’业务的销售情况符合我们的预期。” 幸福生活人士表示，总体来看，“养老之家”业务提高了特定老年群体的晚年生活质量。 所谓针对“特定老年群体”的服务，意味着它不是大众化的产品，而是少数老年人愿意接受的小众产品。 “以房养老”作为一种市场化手段运作的补充养老方式，可以为老年人提供额外的养老选择，是社保养老金的补充。 此外，住房反向抵押养老保险只是“住房养老保险”的一种形式，不会改变主流社会养老模式。

潜在需求不小

“这个方法大大提高了我的退休生活质量！” 在上海杨浦区控江路一栋48平方米的老房子里，88岁的陈大爷精神抖擞地告诉记者。 这是他名字中唯一的一个。 住房。

“当时我在报纸上看到一篇关于‘以房养老’保险的报道，我就记住了。” 陈叔叔说，他本人是工薪阶层，孩子们条件一般，房子是他最大的资产。 2017年，经过一系列评估，82岁的陈大爷成为上海第一批尝试“住房养老”的老人。 从此，每年的8月30日，保险公司都会自动将钱转入陈大爷的账户，这也成为他安享晚年的重要开支来源。

陈大爷也是上述214名参保老人之一。 “养老房”的市场基础非常明确，有精准的适用用户范围，解决了一些特定老年群体的刚性需求。 虽然“退休住房”业务在全球各国都是小众业务，但其潜在需求并不小。

据幸福人寿统计，截至目前，该公司已收到活跃询盘，联系客户群体近4000个。

“公司自2015年3月开业以来，已接待了数千名有意购买保险的老年人。” 幸福生活相关人士表示，从目前参保老人的情况来看，不仅有空巢老人、孤寡老人，还有失去独生子女的老人。 支持父母参保的有子女家庭，其中无子女家庭占参保总数的一半。 面对财产无人继承或养老金很低的现状，“住房养老”成为刚性需求，对某些老年群体晚年生活质量产生深远影响。 取得了显着的进步。

总体来看，参保客户对“以房养老”业务的满意度较高。 上述幸福人寿人士表示，公司至今未收到投保客户任何形式的投诉，有几个老人家庭甚至因担心公司亏损而提出将财产遗赠给公司，这体现了老年人对“居家养老”产品的认可。

从地域上看，西部的珠三角、环渤海地区、重庆地区是“养老住房”受到较多关注的地区。 这也反映出，在经济发展水平较高的城市，老年人心态相对开放，更容易接受新技术。 概念。

供给面临三大问题

据联合国预测，到2050年，中国65岁及以上人口将达到4.77亿，占总人口的34.9%。 随着人口老龄化进一步加深、传统养老理念逐渐改变，“居家养老”的市场空间或将进一步扩大，但这项业务也面临着明显的现实困难。

总体而言，业务本身的复杂性是一个不可忽视的因素。 从业务流程来看，反向抵押养老保险是一项复杂的业务，涉及多个主体。 由于房产在家庭资产中占比较大，不仅涉及各种评估、公证、法律事务，还涉及复杂的家庭、人际关系问题，业务开展涉及多个环节和外部机构。

根据幸福人寿的业务经验，正常情况下，一笔逆按揭业务至少需要两个月的时间才能顺利完成。 截至目前，最长的反向抵押养老保险业务从实现保险意向到完成所有流程共耗时9个月。

朱明来提到，房产估值本身就是一项艰巨的任务，整个行业目前缺乏科学的定价体系，这是发展“以房养老”业务的基础。 理论上，其他金融机构也可以开展这项业务，而保险公司的优势在于精算技术。 然而，目前精算规则的不明确，成为阻碍这项业务规模化的又一因素。

对于供给侧的保险公司来说，推动“以房养老”显然面临着更大的现实压力。 幸福人寿相关人士表示，目前主要有三个方面：

首先，“从住房到养老”项目周期长，前期现金流压力大。 与传统的保险业务形态不同，幸福人寿的“以房养老”业务是一项创新业务。 除非客户提前赎回，否则公司一般要在客户死亡后才能实现债权和结算收入，因此短期内无法产生经济利益。 也无法在当年的销售业绩中产生直观的价值体现。 企业前期现金流压力较大，财务投入产出较低，也影响偿债能力。 由于偿付能力压力，公司无法大规模开展该业务。

二是房价波动风险日益严峻。 老年住房的反向抵押贷款周期较长，有的甚至持续数十年。 在此期间，房价会出现不同程度的波动。 目前，我国部分城市房价波动较大，导致保险公司和投保人对房地产未来价格走势的认识存在差异。 这也是“居家养老”业务难以顺利推进的原因之一。

居兰在分析保险公司业务积极性不高的原因时还提到了财产价值因素。 “以房产价值波动为例，保单存在一定的定价风险，如果承保后房产标的价格开始下跌，保险公司仍需按照合同按时支付养老金，可能面临未来的损失。” 巨兰说道。

三是关于住房债务的确认。 民法典实施后，公证遗嘱的效力不再优先。 经过公证的遗嘱的有效性可能会被死亡前最后一份合法有效的遗嘱所取代。 住房债的变现也很可能遇到障碍，保险公司的权益变现也受到挑战。 保险公司需要在老人生前探望时提前进行必要的提醒和教育。 即老人再次立遗嘱变更财产继承人之前，必须通知公司办理变更手续，方可视为生效。 但在实际操作中执行起来仍存在困难。

如何打破现状？

居兰认为，解决“居家养老”业务发展困难，可以提高政策设计的灵活性，充分考虑未来房价可能变化的风险。 同时，借鉴国际经验，政府可以引入并制定相关的住房反向抵押养老保险制度，如政府担保等，从而降低参与主体因房价波动等原因造成的风险。

幸福人寿“住房养老”业务负责人坦言，这项业务迫切需要国家政府的财税支持机制来鼓励试点业务的健康发展。 例如，对逆按揭业务产生的贷款利息收入免征相关税费，对养老业务免征与房地产交易相关的税费。

该负责人还呼吁有关方面为“以房养老”业务链的相关环节提供保障。 例如，在抵押权和解除处置方面，由于“养老房”业务的抵押权在先，财产处置在后，因此保险人和继承人在办理继承转让时必须首先解除财产。 如何保证抵押权人解封后的顺利运营？ 债权的实现需要在财产登记管理规定等方面明确政策。 此外，还有财产权和继承权问题。 继承人在处分期间无生活来源或者生活能力的，该房产抵押权不能处分。 或者以公民的居住权为依据，继承人占有抵押财产且不腾出房屋的，就执行继承。 法定继承权与其他权利之间的矛盾会影响债权的顺利实现。

此外，居兰认为，随着人口老龄化，不仅养老贵，而且养老难。 保险融资可以在一定程度上解决养老资金不足的问题。 同时，保险公司可以积极考虑提供相应的配套养老服务，如房屋“适龄”改造、养老服务等，应对“养老难”问题。 温馨的服务不仅可以增加现有客户的粘性，还可以吸引潜在客户，从而有效解决养老的双重痛点。

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