转自：上观新闻

今年5月是全国第四个“民法典宣传月”，做好民法典宣传、阐释及普及工作，意义重大。嘉定广播电视台综合广播《法宝在线》推出特别筹谋《“典亮生活，伴民同行”——民法典宣传月系列直播访谈》，用身边人说身边事，以案普法解读民法典。本期节目特别关注民法典中物权编的相关内容。

民法典中物权编的亮点内容有哪些？

嘉宾律师做客直播间进行分享解读。

上海博群律师事务所律师 江信南（右）

上海明识律师事务所律师 金玉珍（左）

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权根据合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

值得注意的是，居住权需要管理登记，一般会设定期限，不能转让继承，居住权人去世，权利就消灭的，居住权的享有原则上免费，也可以约定收费。

《中华人民共和国民法典》 第三百三十九条 土地承包经营权人可以自主决定依法接纳出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”并行，着力推进农业现代化。

简单来说，就是农户取得农村土地的承包权后，不是自己经营，而是把土地出租给别人、或者用土地经营权入股或者其他方式向他人流转土地经营权，而接受流转的这一方不是农村集体经济组织的成员，也可以不是自然人，而是某个经济组织。这样就实现了土地经营权与农户身份的剥离，凸显产业权的性质，从而实现了落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充实发挥“三权”的各自功能和整体效用的目的。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押产业。当事人另有约定的，根据其约定。抵押产业转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押产业的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押产业转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款凌驾债权数额的部门归抵押人所有，不敷部分由债务人清偿。

过去禁止抵押物转让存在毛病，以贷款购房要出售为例，提前还贷、解押、申请贷款、评估、放款、抵押等一系列环节，大大增加了交易本钱、影响了交易效率。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部门的用途或者利用共有部门从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部门面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主到场表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经到场表决专有部门面积四分之三以上的业主且到场表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经到场表决专有部门面积过半数的业主且到场表决人数过半数的业主同意。

首先，根据共同决定事项对业主的利害关系与重要水平，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置差别的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”

其次，计算表决比例时将到场表决的业主人数和专有部门面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题将得以有效解决。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。