眼看已近秋分，三季度即将结束，楼市关注度不减。 政策方面，7月以来“暖风”频吹：中央政治局会议首次提出及时调整优化房地产政策，住建部等部门明确“认房不还贷”认定标准、央行、金监局宣布下调购房首付利率……市场方面，虽然信心有所恢复，但从从各房企半年报业绩来看，整体形势仍承压，喜忧参半。

在众多房地产企业中，华侨城（SZ.，以下简称“华侨城”）不是“巨头”，但也不是“小家伙”。 近年来，面对动荡的房地产市场，一向低调的华侨城也未能幸免。 其毛利率、净利润等指标均有不同程度下降。 作为一家以房地产和文旅为主营业务的老牌房地产企业，华侨城自创立以来，经历过多个行业的“至暗”时刻，但每次都在动荡中站稳了脚跟。 “稳”是市场对华侨城的普遍印象，其背后叠加了多重标签：央企控股背景、业务结构稳定、规模中等……除了这些标签，市场看重的是什么​​更多的是华侨城识别变化、适应变化的能力。 能力。

深圳华侨城大厦

市场评价有其渊源。 收入增长近20%，货币资金和现金与短期债务的比例双双上升……正值中国改革开放45周年。 诞生于深圳经济特区的华侨城正在积极求变，变得更加灵活、稳定、专业。 探索可持续高质量发展之路。

更轻更稳：资本结构“三增两减”

“现金流，现金流，现金流。”

行业压力下，现金流不仅是市场普遍关心的问题，也是房企的首要任务。 它已经成为悬在各房地产企业头上的达摩克利斯之剑。 当然，现金流只是衡量房地产公司是否稳定的一个因素。 市场考虑的实际上是包括现金流在内的整体资本结构。

整体来看华侨城A半年报，2023年上半年，公司实现主营业务收入194.4亿元，同比增长19%； 累计合同销售额227.7亿元，合同销售面积108.2万平方米。 根据克而瑞销售排名，华侨城全员销售额在所有房企中排名第37位，较2022年同期跃升15位，行业地位进一步提升。 详细分析其现金流、债务规模和结构维护情况，华侨城的资本结构持续改善，体现为“三增一减”。

具体来说，今年上半年，华侨城经营活动、投资活动、融资活动产生的现金流量净额同比均由负转正，增幅超过100%； 货币资金较期初增加27亿元，较2022年末增长6.4%。 在上市房地产公司普遍收缩资产负债表的情况下，这一点尤其有价值。 此外，从偿债压力指标来看，剔除限制性现金和预售监管资金，华侨城非限制性现金短期负债率为2.05，较2022年底的1.53大幅上升。Wind数据显示，在110家A股上市房地产公司中，共有45家房地产公司现金与短期负债比率低于1倍，只有42家该比率超过2倍。 华侨城、万科、保利发展等16家房企均在2倍区间。

同时，从负债端看，华侨城债务结构持续优化，有息负债总额1343亿元，主要为中长期负债，其中一年内到期债务占比到两年分别下降至12.1%和20.3%。 %。

充足的现金流和健康的债务结构，使华侨城在行业整体压力下负担“更轻”、发展“更稳”，为其发展韧性提供了坚实支撑。 这也意味着华侨城在获取优质资源方面拥有足够的空间和灵活性。 据观察，经过一段时间的谨慎投资，今年华侨城已经开始出现“补货”的需求。 今年以来，公司在成都、佛山、无锡等核心城市核心区域收购了多个开发地块。 1-8月，华侨城在中国房企股权拿地金额中排名第27位，跻身粤港澳大湾区前10名。 相比之下，市场机构克而瑞的统计数据显示，今年前7个月，百强房企中有60%尚未拿地。

更专更快：专业融合带来新活力

水泥桩林立，运输车辆穿梭，人机上战场……这是记者在佛山禅城半月岛项目施工现场看到的忙碌景象。 据华侨城佛山城公司相关负责人介绍，该项目拿地不到两个月，基坑、桩基工程相继取得并破土动工。 在深圳前海，华侨城建设运营的欢乐港聚集了“超”人气，日接待游客超过8万人次。 “我们店平时有400人左右，日均营业额在3万-4万元，周末、节假日，人流量和营业额都会大幅增加。” 喜茶（欢乐港店）店长吴定海说道。

流程简化、响应更快、效率更高、业务更专业、项目更好，是华侨城近年来深化改革带来的“新气象”。 近年来，华侨城对各业务板块实行专业整合、分类统一管理。 各事业部和城市公司主要负责公司的房地产开发和销售业务。 主题公园、自然文化景区、商业及酒店项目分别由其子公司管理。 欢乐谷集团、旅游发展集团、商业管理公司、酒店集团等集中管理运营。 在此基础上，华侨城各业务板块推进精益管理，让“专业人做专业事”，全面提升组织活力和运营效率。

深圳前海华侨城 JW 万豪酒店深圳欢乐港

运营效率更高。 6月25日，华侨城东莞城公司淞湖远安项目二期开盘，销售额23亿强劲。 东莞松湖远安项目位于松山湖北部CBD核心区，毗邻约50万平方米的月河湖。 项目规划包括艺术展示中心、主题商业、公寓酒店、品质住宅等。 这是又一个依湖而建的华侨城。 “拴”是虎剧的产物。 华侨城东莞城公司相关负责人告诉记者，该项目加强了全流程管理。 去年6月拿地后，从办证到开工仅用了70天，从开工建设到开市仅用了6个月的时间。 记者注意到，4月初，该项目刚上市时就被列为红色。 开盘当天，价值21亿的357套房子100%被选中。 这是东莞市今年首个报名及抽奖人数突破千人的项目。 该选房项目已登顶全市2023年首次销售新房排行榜榜首。

东莞淞湖远安项目集商业地标、演艺中心、高端生态公园、高端住宅于一体。图为东莞淞湖原岸项目效果

运营能力更强。 在房地产开发成本高企、融资环境紧张、整体利润下滑的背景下，业内普遍认为，行业已从“土地红利”、“财务红利”时代转向“管理红利”时代。 房地产企业正在寻求突破传统的开发模式。 轻资产模式成为转型方向之一，市场上优质轻资产项目也成为关注焦点。 华侨城的房地产和文化旅游两大主业已布局轻资产运营模式。 以今年为例，据不完全统计，华侨城中标深圳前海石材公园桂湾片区（含双街河口）建设运营项目，并与当地政府轻松达成协议长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）。 资产出口协议。 此外，截至6月底，华侨城物业管理项目和管理面积较去年分别增长58%和33%。

深圳欢乐谷全新主题区“迷你世界·冒险山”将于国庆假期开放。图为“迷你世界·冒险山”乐园实景

创新的步伐更快。 今年以来，文化旅游市场强劲复苏，尤其是夏季。 今年上半年，华侨城文旅项目累计接待游客超过4400万人次，同比增长74%。 作为华侨城主题公园的产业集团和集中管理平台，欢乐谷集团以优质供给不断创造新需求。 暑期累计接待游客量同比增长30%以上，营业收入超过2019年同期水平，不少主题公园关键经营指标再创新高。 在欢乐谷品牌成立25周年之际，深圳欢乐谷于9月19日召开新闻发布会，宣布欢乐谷与Mini共同打造的全球首个迷你世界IP潮流主题区“迷你世界·冒险山”创作将在国庆假期期间全新开业。 “这个占地3.5万平方米的线下实景乐园，不仅会给游客带来现实世界中充满乐趣和冒险的体验，最大的亮点就是‘多元宇宙科技’的应用。” 深圳欢乐谷副总经理付世海表示。

夜间经济拉动文化旅游消费。 图为佛山顺德欢乐海岸PLUS

华侨城已基本完成现有运营项目的管理重组。 公开数据显示，华侨城A已成为社保基金持有时间最长的股票。 社会保障基金是社会保障的储备基金。 其资本存续时间长、规模大。 这些特点决定了社保基金的投资风格以长期价值投资为主。 业内人士指出，华侨城今年上半年净利润虽然录得亏损，但亏损正在明显收窄，缺陷并不掩饰。 从各项指标来看，其运行非常稳定。 在《中国房地产报》整理的上市房企50强股权销售比例中，华侨城股权销售占比77.56%，位居前10名。锁定利润。” 上述业内人士表示。