微商网消息：

公司签订《中凯地产房产经销代理服务委托合同》，约定乙方为甲方提供房产经销代理服务。

代理期限为自合同签订之日起至2022年12月31日止。佣金支付时间为开发商向A公司结算佣金时

乙方3个工作日内向乙方结算。合同所附项目委托信息表规定项目名称为青特市委托

标准价格为22500元/套。 2020年5月31日，甲方青特公司与乙方青岛华源房产经纪有限公司签订

有限公司（以下简称华远公司）签订《即墨青特城项目经销协议》，约定甲方委托乙方经销即墨市

青特城项目住宅，佣金期限为2020年6月1日至2020年6月30日，佣金为3万元/间

合同中规定，如果客户自注册之日起30天内没有到访售楼处的记录，则该客户将被视为乙方客户。

账户，否则属于甲方客户。 若乙方携带的客户首次来访前30天内出现在明园的来访信息，

是甲方的客户。乙方不得以低于正常销售折扣或甲方同意的其他折扣招揽项目。

拜访客户，严禁拜访市场内外客户、炒单等行为。2020年6月30日，甲方青特公司及

乙方华远公司续签了《即墨青特城项目经销协议》。 受托配送项目仍为即墨青特城。 委托期限

2020年7月1日至2020年8月31日，变更佣金为2万元/套，预保护期内约定：

自甲方确认的客户注册之日起过去30天内没有到访销售办事处或过去10天内没有明确的来源跟踪记录。

如果注册，客户将被视为乙方客户，否则将被视为甲方客户。在交易确认中，仍然同意如果乙方带客户参观

首次来访前30天内，如出现来访信息，则为甲方客户。在乙方义务中，仍同意：乙方

不得利用正常销售折扣或低于正常销售折扣或甲方同意的其他折扣来吸引来电或参观项目的客户，严禁

出现了外来拜访、炒单等行为……一审时，青特公司认为华源公司与仲凯公司属于关联公司。

公司、中凯公司向其举报客户张万伟的行为，应认定为华远公司的行为； 仲凯公司表示，其与华远公司

该公司还有另一份经销合同； 瑞千红公司表示，青特公司与华源公司签订的合同不能对仲凯公司产生约束力。

管理。 2、2020年6月25日，张万伟前往青特公司青特城售楼处自行看房； 6月27日，芮千红

公司员工宁小平带着张万伟到青特城售楼处，用宁小平的电话号码为张万伟登记。 举报时使用了客户的姓氏。

名字只标注“张”； 6月28日，仲恺公司工作人员宁小平、何佳通过微信与张万伟沟通认购房屋。

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宁小平要求何佳将举报客户的名字改为张万伟的家人，并更改举报电话号码。

其他方法可以避开售楼处的核查吗？ 7月29日，宁小平带着张万伟到售楼处汇报并认购房子。 中凯

何佳公司向青特公司举报称，该客户名叫张万伟，电话是张万伟自己的号码，是青特公司的工作人员

该员工告诉何佳，“保护期已过，可以带走”。 何佳将青特公司表达此意向的微信截图转发给了宁潇。

一审期间，瑞干红公司提交了宁小平、张万伟的微信记录和通话记录，以证明自己的行为。

支付了张万伟最终购买房屋的费用； 青特公司提交第三方明远系统记录证明张万伟于2007年购买该房屋

6月25日前往售楼处看房后，青特公司房产顾问一直在与张万伟保持沟通。 张万伟隶属于青特公司。

自己的客户。 3、2021年2月2日，中凯公司将青特城两家客户的佣金总额转让给瑞千红公司。

总金额为45000元。 中凯公司通过微信向瑞干红公司法定代表人迟克斌发送了转账截图，并表示：

“如果以后开发商、客户或者经纪人有什么问题，三天之内必须退还佣金。”池克斌一脸“好”的表情回答道。

2021年2月9日，中凯公司将另一合作项目世茂的客户委托转让给瑞干红公司，并附注：“世茂

如果茂国世界星的预付款后来被开发商、客户或经纪人收回，则必须在三天内收回。” 一审过程中，芮

千红公司承认其知晓有关保护期的约定，但辩称其与中凯公司没有书面协议。 4.一审法

医院于2021年4月28日电话联系张万伟，张万伟称：他最初去售楼处看房子，但没有购买。

后来我通过中介（他朋友的妹妹）去了售楼处，从中介那里听说青特有保护期。 一个月后，我通过中介去了售楼处。

再次买房的时候，中介可以拿到佣金，但是如果一个月后才买房，买完之后就不行了……

【一审法院认为】一审法院认为，本案系商品房代销合同纠纷。本案主要争议焦点

针对：1、瑞干红公司与仲凯公司签订的合同，特别是佣金支付内容的协议是否有效； 2、仲凯公司

公司是否应将本案争议的张万伟委托人的佣金与瑞干红公司解决？

【二审上诉人诉讼请求】瑞干红公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判仲凯公司，判决生效

自起诉之日起10日内向瑞干红公司支付佣金22500元； 二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由

理由：一审法院认为，系争客户张万伟未支付佣金，系瑞干红公司恶意规避保护期制度，内部进行。

这一事实被认为是错误的，因为外场客户的配送行为不符合开发商的要求。 1、瑞千红公司与仲凯公司签约

代理机构出具的《中凯地产房产经销代理服务委托合同》并未明确规定保护期的具体时间，当时

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在该制度下，客户张万伟显然已经过了30天的保护期。 2、宁小平，瑞干红公司员工，2020年6月

2020年7月27日、2020年7月29日，仲恺公司多次确认客人张万伟是否为有效导游。 中凯公司到青岛汇报

特公司确认客户，青特系统反馈信息已确认有效。 中凯公司通知可以带去查看。在此前提下，锐

千红公司投入了大量的人力宏微代理商，陪同我们办理了相关手续。交易后，仲凯公司和青特公司

以保护期未满为由拒绝支付佣金，属于严重违约行为，应当按照合同约定支付佣金，以弥补瑞干红的佣金。

黄金损失。 3、客户张万伟于2020年6月27日看房，并于2020年7月29日支付认购费。

作为外国人，申请新身份证需要30天。 这并非瑞干红员工恶意拖延。 2020年6月

3月27日，瑞千红公司员工宁小平带着客户张万伟看房后，在查询信用时发现张万伟的身份证已经过期。

无法检查信用报告。 2020年6月28日上午，因客户是外地人，我陪客户重新办理了新身份证。

如果申请新身份证，公安机关需要30个工作日确认。 2020年7月29日，新身份证签发，客户确认

经确认信用报告符合贷款要求，宁小平按要求重新报告了客户张万伟。 中凯公司报告称，客户已

如果有效，我同意展示它。 4、针对客户张万伟的举报问题，瑞千红公司向仲凯公司询问了此事，举报问题的解决方案是

该解决方案是中凯公司提出的，所以最终张万伟被认定为无效客户的问题由中凯公司负责。

当事人有重大过错的，应当承担相应的过错赔偿责任。 摘要：一审法院认定事实、适用法律存在错误。

请求依法改判，支持瑞干红公司的上诉请求。综上，瑞干红公司上诉不能成功。

案件成立，应当驳回； 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

青岛瑞千红房地产咨询管理有限公司、青岛中凯房地产有限公司等商品房委托代理销售合同

同一纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民事判决

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(2021)路02民中14352号

上诉人（原审原告）：青岛瑞千红房地产咨询管理有限公司。

法定代表人：迟克斌，董事长。

委托诉讼代理人：王忠峰，北京中银（青岛）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：青岛中凯房地产有限公司。

法定代表人：曹利贵，总经理。

委托诉讼代理人：魏向东。

被上诉人（原审第三人）：青岛青特龙泉房地产有限公司。

法定代表人：潘洪超，总经理。

委托诉讼代理人：高振德。

经审理，上诉人青岛瑞千红房地产咨询管理有限公司（以下简称瑞千红公司）涉嫌

上诉人青岛仲凯房地产有限公司（以下简称仲凯公司）、被上诉人青岛青特龙泉房地产有限公司。

公司（以下简称青特公司）商品房委托代理销售合同纠纷案，山东省青岛市即墨区不予受理

人民法院（2021）鲁0215民初2915号民事判决书，向本院提起上诉。我院于2021年11月

15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人瑞千红公司委托的诉讼代理人王忠

冯、魏向东，被申请人仲凯公司委托的代理人，被申请人青特公司委托的代理人

高振德旁听了庭审过程。 目前该案已结案。

二审上诉人称，瑞干红公司上诉：1、撤销一审判决，依法改判仲凯公司。

自决定生效之日起10日内向瑞干红公司支付佣金22500元； 二、本案诉讼费用由被上诉人承担

事实与理由：一审法院认为，系争委托人张万伟未支付佣金属于瑞千红的恶意统治。

保护期制度和市场内外客户的分销行为不符合开发商要求的事实被错误认定。 1.锐

千红公司与仲凯公司签订的《仲凯房地产房产经销代理服务委托合同》并未明确规定保护期限。

具体时间，而且在当时的系统下，客户张万伟显然已经过了30天的保护期。 2.芮千红

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公司员工宁小平于2020年6月27日、2020年7月29日多次向中凯公司证实，他是带张万伟做客的

是否为有效客户，中凯公司向青特公司汇报确认该客户，青特系统反馈的信息已确认有效。

凯公司通知您可以带去看看。在此前提下，瑞千红公司投入了大量的工作，全程陪同。

相关手续。交易完成后，中凯公司、青特公司以保护期未满为由拒绝支付佣金，属于严重违约行为。

根据合同规定，应按照合同支付佣金，以弥补瑞干红公司的佣金损失。 3、2020年6月客户张万伟

之所以27号看房，2020年7月29日交认购费，是因为作为外地人，申请新房需要30天的时间。

身份证并非瑞干红公司员工恶意拖延的行为。 2020年6月27日，瑞干红公司员工宁小平

带着客户张万伟看房后，在查看信用报告时，发现张万伟的身份证已经过期，无法查询信用报告。 2020年

6月28日上午，我陪客户重新办理了新身份证。 由于当事人是外地人，公安机关不得不重新办理身份证。

海关确认需要30个工作日。 新身份证于2020年7月29日签发，客户确认信用报告符合贷款要求。

并且，宁小平按照要求重新注册了客户张万伟。 中凯公司确认客户的注册有效并同意查看。 4.是的

对于客户张万伟的举报问题，瑞千红公司向仲凯公司询问了此事。 中凯公司报道了该解决方案。

故最终，张万伟被认定为无效客户，仲恺公司的过错主要在于仲恺公司。

应当就其过错承担相应的赔偿责任。 概要：一审法院认定事实、适用法律存在错误，请求依据是

依法改判，支持瑞干红公司的上诉请求。

中凯公司辩称，首先，根据青特公司的合同，客户来访后30天即视为客户来访后超过30天。

不过，这30天内，青特公司工作人员一直在跟进客户张万伟，所以

根据合同，认定该客户不属于经销客户； 其次，因为瑞干红公司员工宁小平第二次举报张某

万伟做顾客时，换了电话号码，只报了“张”。 尚不清楚该客户为青特公司张万伟

系统无法根据举报信息判断该客户是否为原客户，举报视为无效； 第三、锐

千红公司表示，由于客户是外地人，办理身份证需要30天时间，所以并非恶意拖延，但过程中没有出具信用报告。

青特公司缴纳购买商品房保证金的必要条件。 瑞千红公司要求顾客张万伟在首次光临后30天内缴纳押金。

稍后支付押金属于延误； 第四，仲恺公司员工没有主动推迟打烊时间，而是

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瑞千红公司员工多次向仲凯地产员工寻求解决方案和案例规则后达成。

而且，在客户张万伟支付定金之前，仲凯地产员工还告知瑞千红公司员工，该操作存在风险。

性别。

二审被申请人辩称，青特公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分。

瑞干红公司的上诉请求被依法驳回。约定的保护期实际上是对下游企业的保护。 如果没有保护的话

根据一定期限的约定，只要客户自然来到案例现场，无论过了多久，都应视为开发商的自然来访。

客户。 其他意见与中凯地产答辩意见相同。

原告称瑞千红公司向一审法院提起诉讼： 1、判令中凯公司向瑞千红公司支付赔偿金

佣金22500元； 2诉讼费用由仲凯公司承担。

一审法院查明事实如下： 1、2020年5月9日，甲方仲恺公司与乙方

瑞千红公司签订《中凯地产房产经销代理服务委托合同》，约定乙方为甲方提供房产经销服务。

销售代理服务，代理期限自合同签订之日起至2022年12月31日，佣金支付给开发商

结算佣金将于甲方到达后3个工作日内结算给乙方。项目名称详见合同所附项目佣金信息表

青特城佣金标准为每台22500元。

2020年5月31日，甲方青特公司与乙方青岛华源房地产经纪有限公司（以下简称：

华远公司）签订《即墨青特城项目分配协议》，约定甲方委托乙方分配即墨青特城项目房屋

住宅房屋，委托期限为2020年6月1日至2020年6月30日，佣金为3万元/套。

协议中规定，如果客户自注册之日起30天内没有到访售楼处的记录，则该客户将被视为乙方客户。

否则，属于甲方客户。 若乙方携带的客户首次来访前30天内出现在明园的来访信息，

是甲方的客户。乙方不得使用低于正常销售折扣或甲方同意的其他折扣来吸引投资者投资该项目。

严禁通过电话联系我们的客户进出市场、炒单等行为……

2020年6月30日，甲方青特公司与乙方华源公司续签《即墨青特城项目经销协议》

《建议》，委托配送项目仍为即墨青特市，委托期限为2020年7月1日至2020年8月31日

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变更之日，佣金变更为20000元/套，并在预保护期内约定：甲方确认的客户注册之日。

如果过去30天内没有到访售楼处或过去10天内没有明远的跟踪记录，则该客户将被视为乙方客户。

否则，属于甲方客户。 交易确认中仍约定，如果乙方在30天内首次带客户来访，

如果明源出现访客信息，则为甲方客户。乙方义务中仍规定乙方不得以低于甲方约定的价格进行经营

正常的销售折扣或其他折扣吸引来电或参观项目的客户，严禁拜访市场内外客户和炒单。

等待该行为出现......

一审时，青特公司认为华源公司与仲凯公司存在关联关系，仲凯公司向其报告

客户张万伟的行为应视为华源公司的行为； 中凯公司表示已与华远公司签订单独经销合同

瑞千红公司表示，青特公司与华源公司签订的合同对仲凯公司不具有约束力。

2、2020年6月25日，张万伟前往青特公司青特城售楼处自行看房； 6月27日，芮

千红公司员工宁小平带着张万伟到青特城售楼处，用宁小平的电话号码为张万伟登记。

当时，顾客的名字只标注了“张”； 6月28日，宁小平、中凯公司工作人员何佳通过微信与张某沟通。

万维认购房屋时应如何报告问题？ 宁小平要求何佳将举报的客户姓名改为张万伟的家人，

更改举报电话等方式是否可以规避售楼处的审核？ 7月29日，宁小平带着张万伟到售楼处汇报

仲凯公司何佳向青特公司反映，客户姓名为张万伟，电话号码为张万伟。

我的号码，青特公司的工作人员告诉何佳宏微代理商，“保护期已过，你可以带走。” 何佳将这一意向告知了青特公司。

将斯表情的微信截图转发给宁小平。

一审时，瑞千红公司提交了宁小平、张万伟的微信记录和通话记录来证明

据透露，张万伟最终买下的房子是他出资的； 青特公司提交第三方明源系统记录证明

6月25日张万伟到售楼处看房后，青特公司房产顾问一直与张万伟保持沟通。

属于青特公司自己的客户。

3、2021年2月2日，中凯公司将青特城两名客户共计45000的佣金划转至瑞千红公司。

袁仲凯公司通过微信将转账截图发送给瑞干红公司法定代表人池克斌，并表示：“如果

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后期如果开发商、客户或者经纪人出现问题，三天内需要退还佣金。”迟克斌一脸“好”的表情回答道。

2021年2月9日，中凯公司将另一合作项目世茂的客户佣金转让给瑞千红公司，并附注如下：

“如果世茂世界星的预付款后来因开发商、客户或经纪人的问题而被收回，则必须在三天内收回。”

一审中，瑞干红公司承认其知晓有关保护期的约定，但辩称其与仲恺公司没有关系。

有书面协议。

4、一审法院于2021年4月28日电话联系张万伟，张万伟称：他最初去了售楼处

我看到了房子，但没有买。 后来通过中介（他朋友的妹妹）去了售楼处，听中介说青特有保障。

期间，如果一个月后通过中介买房，中介会得到佣金，如果一个月后买房，就可以

它不再起作用了...

一审法院认为，本案系商品房代销合同纠纷。本案争议

要点是：1、瑞干红公司与仲凯公司签订的合同，特别是佣金支付内容是否有约定。

有效的; 2、中凯公司是否应将本案中涉及的张万伟委托人的佣金与瑞千红公司解决？

关于争议焦点一，首先，瑞干红公司与中凯公司签订了经销代理合同，双方之间情况属实。

意思表达并实际履行约定的主要内容。根据当事人的诉状和证据，瑞干红公司诉仲凯公司

应当明确的是，瑞千红公司应当知道，在收到开发商即涉案青特公司的委托后，再向瑞千红公司和解后，

洪公司实际上是按照联系客户并带到售楼处的流程向中凯公司收取了多个客户的货款。

委托，即使仲恺公司不直接与青特公司签订合同，青特公司也会将张万伟的信息报告给仲恺公司。

若该行为被视为华远公司的行为，则应视为青特公司认可仲恺公司的代理行为。

因此，瑞干红公司辩称仲凯公司不具备代理权，未向上级开发商结算佣金，一审

法院不予支持。 其次，关于佣金支付内容的约定不属于无效的格式条款，增加了瑞干红公司的负担。

尽管佣金支付的内容并未体现确定客户所有权的保护期制度，但瑞干红公司充分认识到这一点并

开发商结算佣金是仲凯公司向瑞千红公司支付佣金的前提，符合行业惯例。仲凯公司向瑞千红

在公司佣金结算过程中，仲凯公司强调，“如果开发商或客户或经纪人后期出现佣金回收问题，必须采取三个步骤：

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瑞干红公司证实了这一点，这也是对合同中佣金支付内容的重新评估。

综上，一审法院认定瑞干红公司与仲凯公司签订的合同，包括佣金支付协议，

绝对有效。

关于争议点2，首先，开发商委托经销公司出售房屋并结算佣金的过程中，担保

客户保护制度和禁止现场招揽客户是开发商的普遍做法和行业惯例。瑞千红公司和仲凯公司

公司合同中“开发商在双方结算前3个工作日内结清佣金”的约定，与双方转让佣金时所分摊的金额一致。

同一份确认函中包含“如开发商后续收回佣金，则需退还佣金”等内容，即表示双方同意开发该项目

商户结算佣金具有约束力。结合宁小平与何佳的微信通讯内容以及张万伟的意向表达，可以看出瑞谦

洪公司对于青特公司的保护期制度以及禁止公司内外人员的侵入是十分了解的。 其次，青特公司并非没有

因此，客户张万伟的佣金将不会结算。 2020年7月29日报道的张万伟姓名和此前报道的张先生姓名

电话号码不一致。 青特公司的“客户可以拿来”的意图并不一定允许佣金结算。

而且，瑞千红公司知道佣金收取后也有可能被开发商收回，这意味着其知道开发商后期会确认佣金。

识别客户有审核流程。另外，根据明源系统记录，青特公司确实识别了客户张万伟为渠道人。

张万伟到售楼处现场看房后，客户多次跟进并联系了张万伟。青特公司专门拜访外地客户。

向委托人张万伟支付的22500元佣金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第6条和第8条规定，首先判决：拒绝青岛鲁伊奇安港房地产咨询管理

有限公司的主张。 363元的案件接受费将由 Real Co.，Ltd。支付。

在第二次审判中，双方都没有提出新的证据。

该法院认为，该法院发现的事实与第一案的裁定是一致的。

该法院认为，本法院认为，在这种情况下，争议的重点是： 要求公司向委员会付款

是否应支持22,500元的请求。

声称，该案涉及的委员会的基础是IT和公司之间的房地产分销机构服务合同。

相同的关系。双方之间的合同的第5条规定了“委员会付款时间：在开发人员解决委员会党派党派后的3个工作日内”

“与党B的和解”，在合同履行期间，中心公司向 的法定代表Chi Kebin发送了一条消息

当他将两个城市客户的委员会转移到公司时，他说：“如果将来开发人员或客户或经纪人询问，

必须在三天内退还委员会的回收率。

应该完全意识到开发人员 有权审查委员会的最终解决。

在公司出售房屋和结算委员会的过程中，采用客户保护期系统并禁止向客户征集客户是行业实践。

的工作人员Ning 仅在2020年6月27日将Zhang 带到 City的销售办公室时才注册。

据报道，姓“张”和他自己的电话号码，而不是张·旺韦（Zhang ）的全名和电话号码。 此后，他将立即将其报告给中国公司。

该公司的工作人员贾（Jia）询问他是否可以更改报告客户的名称和电话号码，以避免 的销售办公室进行验证。

在检查后，最后将张·旺韦（Zhang ）带到销售办公室进行报告和订阅，并在2020年7月29日订阅，可以确认

宏观公司的工作人员还知道并有意规避开发人员的保护期系统。

该公司还认识到它知道中心公司和 拥有一个保护期的和解委员会的保护期，并与Zhang 的报告结合在一起

初审法院的相关中介机构告诉他，一个月的保护期之后，如果他通过中介购买了房屋，则中介将获得委员会。 因此，一个月后

后来，他去买了房子和其他事实。 该法院认为，从签署，绩效和涉及客户Zhang 的合同的详细信息中

在备案过程之后，应确定涉及此案的 的委员会和解协议应受开发商金特公司的保护期客户系统的约束。

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Shu应该知道，他和中凯公司之间的协议是基于对此的认可，并且是双方意图的真实表达。

它指出，合同的内容并没有显着增加公司的负担，也没有违反法律和法规的强制性规定。 双方都应该有

法律约束。

根据发现的事实，尽管系统曾经给出了客户Zhang 可以带来的反馈，因为反馈是基于Rui

的行为是规避保护期系统，并且反馈内容“可以接受”并不完全等于结论。

因此，不应将其视为对该客户的 佣金和解的真正终结性。

评论评论。清金公司报道说，张·旺韦（Zhang ）于2020年6月25日前往 的销售地点，以了解住房状况。

后来，它继续维持客户，并确定张万威是其自己的渠道客户。 客户张·旺韦（Zhang ）的报告得到了保护。

。

报告过程表明，在被 带到众议院之前，对客户Zhang 进行了房屋检查记录，应被利用。

该公司对客户保护期和客户结算系统的限制有清晰的了解，并清楚地了解了委员会和解的风险。

由于上述原因，特别公司没有解决该委员会。 中国公司没有从 获得佣金。

该公司要求智凯公司支付委员会的要求不符合双方之间的协议，而第一案的法院在拒绝其索赔方面并没有不当。

总而言之， 的上诉是站不住脚的，应被驳回； 第一个实体判决发现事实很清楚

楚，法律的适用是正确的，应维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法法》第170条。

本段的第一段规定判决如下：

裁判拒绝了上诉，并维持了原始判决。

上诉人鲁伊奇安港房地产咨询公司有限公司的上诉人的二下案件接受费是363元的。

此决定为最终决定。

签名

主持法官张Yamei

法官刘人

法官Xu

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2021 年 12 月 20 日

法官钟法官

店员王兰兰（Wang ）

北京大学魔术公司于1985年在北京大学法学院成立，旨在为法律专业人士提供法律，法规，司法案件和学术期刊

以及其他所有类型的法律知识服务。

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