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REITs市场新一轮扩张已经开始。 上海证券报记者注意到，11月份以来，招商基金、易方达基金、国泰君安资管等头部机构相继申报基础设施REITs，有望为市场注入新的“活水”。

“REITs最困难的时期已经过去了。” 一位资深REITs基金经理表示，由于基础设施REITs资产管理能力一度面临较大挑战，前十个月公募REITs产品二级市场平均价格下跌超过15%。 但随着经济稳步复苏，大部分资产已达到经营拐点，基础设施REITs二级市场企稳，部分REITs价格企稳回升。

市场欢迎新玩家

基础设施房地产投资信托市场欢迎新参与者。 11月10日，招商基金首次申请基础设施REITs，招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式向深交所申报。

招商公路表示，为防范风险、去杠杆、稳投资、补短板、优化公司资本结构、盘活现有基建资产，公司拟使用全资子公司博福持有的博福高速公路专营权高速公路产权及相应高速公路资产，开展基础设施REITs的申请和发行。

具体来说，博福高速公路是一条新建的双向四车道高速公路，全长101.3公里。 设有亳州东收费站、亳州南收费站、太和东收费站3个收费站，以及辛集服务区、长春服务区。 2区服务区。 据评估，该基础设施REITs拟募集规模约为40亿元。

易方达基金和国泰君安资管也在11月申报了基础设施REITs，即易方达深圳高速REITs和国泰君安城投关停保障性住房REITs。

其中，亿方达深高速REIT的标的资产宜昌高速位于湖南省益阳市和常德市。 是湖南省西北地区连接长沙市与长株潭经济圈的主干道，全长约73.08公里。

国泰君安城投关亭保障性住房REIT的底层资产为上海城投集团旗下的江湾社区和光华社区。 江湾社区和光华社区位于上海市杨浦区。 他们总共提供近3000套租赁住房，建筑面积约17万平方米。 截至9月30日，底层资产占用率达到93%，进入稳定运营阶段。

深高速表示，基础设施REITs是股权融资的创新举措，有利于完善公司商业模式。 通过将现金流稳定的成熟项目转移至公募REITs，可以有效盘活公司现有优质资产，提前收回经营性投资和投资。 实现回报，提高资产周转效率，增强公司滚动投资能力。

大多数房地产投资信托基金资产正在稳步复苏

“受多种因素影响，上半年REITs经营遇到较大困难，部分产业园区出现退租情况。” 上述资深REITs基金经理表示，不过，从目前的情况来看，大部分REITs资产已经顶住了压力，业务进入复苏通道。

具体来说，保障性住房、仓储物流、能源项目资产相对具有弹性。 前三季度经营稳定，可供分配金额符合预期。 第三季度可用于分配公路资产的金额较第二季度有所增加。 在一个季度内，可供分配的金额有所增加。 完成度有所提高。

在产业园区领域，各个项目的表现差异较大。 一方面，受宏观经济周期和部分区域行业供需失衡影响，部分研发办公项目出租率低位运行，租金水平有所下降，业绩恢复仍需时日； 另一方面，博时蛇口产业园REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东九鑫经济REIT、华夏合肥高科技REIT等资产占用率三季度末均超过90%，项目运营情况良好保持高位且稳定。

中证鹏元研发部高级研究员吴金辉认为，受多种因素影响，部分产业园区资产占用率有所下降，出现了一定的经营风险。 他提醒管理者和运营机构要不断提高运营水平和管理效率。 加强信息披露和投资者沟通。 但从整个市场来看，今年前三季度基础设施REITs的经营表现依然可圈可点。

运营逐步恢复后，基础设施REITs二级市场表现企稳。 统计显示，截至11月13日，18只基础设施REITs在过去一周出现上涨。 国泰君安临港创新产业园REIT上涨5.01%。 华泰江苏交控REIT、中金厦门安居REIT、宏图创新盐田港REIT均有所上涨。 超过2%。

进一步完善REITs市场生态

业内人士表示，基础设施REITs是连接实体经济和金融市场的股权投融资工具。 能够有效盘活存量资产、降低负债率，是推动经济转型升级和高质量发展的重要组成部分。 稳步推进多层次REITs市场建设，有利于吸引更多企业和金融机构进入市场，为REITs市场增添活力。

今年以来，深交所多措并举构建监管体系。 通过夯实存续期信息披露规则基础、优化发行和交易机制安排、指导和完善投资者关系管理、加强基础资产运营监管、加强投资者沟通等措施，推动良好市场的实现。 生态。

基础设施REITs纳入公募母基金投资范围后，上交所组织华夏基金、南方基金、易方达基金等基金公司召开REITs机构投资者座谈会，加强投资端建设，进一步完善基础设施REITs机构投资者座谈会。 REITs 市场生态。

展望未来，吴锦辉表示，还要稳步构建以资产管理为核心的全链条REITs监管体系，推进多层次REITs市场建设，助力REITs市场扩容和高质量的类别。 具体来说，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协调发展，加强投资者沟通和高质量信息披露； 推出REITs实时指数，鼓励FOF、社保基金等长期投资者入市，探索适合我国REITs优惠的税收、会计政策等； 鼓励成立行业或区域REITs联盟，引导市场加快组建专业投研团队，走出一条中国特色的REITs发展道路。

深交所相关人士也表示，深交所将加快REITs正常发行和高质量扩张，持续优化发行定价机制，丰富和完善投资者结构，推动更多长期资金进入积极构建多层次REITs市场，推动基础设施REITs发展迈上新台阶，更好服务国家发展战略和经济高质量发展。

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