微商网消息：

王新宇/文

徐楠/编辑

现有个人住房贷款利率迎来重大文件。 8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局发布关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知。 借款人可以用新贷款交换现有的首套房贷款。 商业性个人住房贷款或调整现有个人住房贷款利率，通过与贷款金融机构协商改变合同规定的利率。

IPG中国首席经济学家白文曦认为，《通知》打通了操作渠道，明确了降低存量房贷利率的具体操作方法，真正减轻了存量房贷利息负担。 解决了以往政策在政策不明确的情况下只能跨银行、跨流程操作的问题。 它复杂、成本高并且存在监管风险。 此外，通知还明确了现有房贷利率调整下限。 在规范房贷市场的同时，也充分赋予贷款人与贷款银行充分协商、独立决策的权利。

另一方面，冠条咨询创始人、资深金融监管政策专家周益勤向《财经》记者表示，最终方案避免与即期利率进行比较，以将商业银行的利润率保持在可控范围内。 在这个范围内，未来的政策还有空间。 同时，对于银行来说，减少了提前还贷的现象，减少了对银行利息收入的影响。 结合存款利率再次打开下行空间的考虑，对商业银行利润的影响在一定程度上得到了对冲。

首套房贷款存量利率可调整

万众期待的个人住房贷款存量利率下调已经落地。 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理局发布关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知。

通知显示，自2023年9月25日起，已有首套商业个人住房贷款的借款人可向放贷金融机构提出申请，金融机构将发放新贷款，替代现有首套商业个人住房贷款。 。 新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但贷款市场报价利率（LPR）加点幅度不得低于利率下限原贷款发放城市首套房商业性个人住房贷款利率政策。 新增贷款只能用于偿还现有首套房商业个人住房贷款，仍纳入商业个人住房贷款管理。

此外，自2023年9月25日起，现有首套商业个人住房贷款的借款人也可以向贷款金融机构申请变更合同约定的利率水平。 变更后的贷款合同利率水平应符合上述条款的规定。

通知指出，现有首套商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放且已签订合同但尚未发放的首套商业性个人住房贷款，或实际住房情况借款人的情况符合要求。 符合本市首批住房标准的其他存量住房的商业个人住房贷款。

冠少咨询创始人、资深金融监管政策专家周益勤向《财经》介绍，可以享受的客户群体有三类：第一类是房贷发放时，商业银行认定为首套房。 ; 第二是贷款。 当时被商业银行认定为第二套及以上住房，但根据目前所在城市最新认定标准，可以重新认定为第一套住房。 比如，当时因实行“认房再认贷”政策而被认定为第二套房的按揭贷款，现在“认房认贷”后可以重新认定为第一套房。认房不认贷”政策。 当然，这取决于每个城市的住房认定和贷款认定政策的执行情况。 第三种是贷款发放时，商业银行将多套住房认定为两套及以上住房，但后来大多被出售。 只剩下一套房子了，可以享受这套房子现有的抵押贷款。

据测算，首套房商业性个人住房贷款利率调整后，数千万家庭、亿万居民的经济负担将明显减轻，平均下降约0.8个百分点。

周益勤进一步向财经网财经解释称，其实，这次降息并不是将原房贷发生时的贷款利率与当前的即期利率进行比较，而是与最优利率（即房贷发生时的贷款利率）进行比较。贷款发放时的抵押贷款利率下限。 比较。

“比如，客户两年前贷款时，房贷利率是LPR+30BP，当时他所在城市的房贷利率下限是LPR+20BP，最新的即期利率是目前LPR-20BP，那么客户可以享受的利润率是30-20=10BP，而不是30-(-20)=50BP，当然，具体最终10BP的利润率还需要与银行协商，也就是在这10BP之内切蛋糕。” 周益勤表示：“也就是说，如果客户贷款时的房贷利率已经是最优利率，那么现在的即期利率如何变化与他无关。从过去的实际来看，运营方面，一线城市下降空间不大，二三线城市仍有盈利空间。”

多家银行回应公告

市场对个人住房贷款存量利率下调已有预期。 此前，中国人民银行的措辞由“鼓励支持”变为“引导”。 “这是势在必行的。”

据公开资料显示，7月14日，央行货币政策司司长邹兰在国务院新闻办新闻发布会上表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商改变贷款利率。合同协议，或用新贷款替换现有贷款。 ; 8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议上指出：“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

此外，8月份LPR报价的非对称调整也被多家机构指出，可以为未来个人房贷利率调整预留空间。

8月21日，1年期LPR利率下调10个基点至3.45%； 5年期LPR利率维持4.2%不变。 “LPR利率主要影响新增贷款利率，而非存量贷款利率。此次维持LPR利率不变，是为存量房贷利率下调预留政策空间。”西部证券研究指出。报告。

《关于降低首次住房贷款利率有关事项的通知》发布后，多家银行纷纷作出公告回应。 六大银行均在官网发布了有关降低存量首套房贷款利率的类似公告，表示将贯彻落实党中央、国务院决策部署，充分发挥发挥金融服务实体经济、支持消费恢复和扩大、保障和改善民生的作用。 认真落实《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于降低存量首套房贷款利率有关问题的通知》要求，积极有序推进调整依法调整现有个人住房贷款利率。

平安银行还表示，在有关部门的指导下，正在积极有序地开展首套个人住房贷款存量贷款利率调整的准备工作。

事实上，作为备受市场关注的热点话题，个人住房贷款存量利率未来走势是该行2023年半年度业绩发布会上被问到的高频词汇。 当时，有银行表示已对未来可能对相关业务进行调整做好了相关预案。

此前，招商银行行长助理彭家文在半年度业绩发布会上表示：“从央行的声音来看，直接从‘鼓励支持’转变为‘引导’。我判断，降低存量房贷利率也是势在必行，是的，大概率事件。”

彭嘉文还透露，招行已经制定了相应的方案，但考虑到需要考虑到因城施策、公平性、制度支持等问题，目前还没有最终的方案。 “总体而言，我们将在央行的指导下，按照市场化、法制化的原则稳步推进实施。”

中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管指引和市场动向，及时梳理分析全行业务情况，对可能发生的业务调整做好预案。 未来，中信银行将根据同业执行标准和市场变化，积极落实监管要求，履行社会责任，平衡业务发展和客户管理。

中国农业银行副行长林力在2023年半年度业绩发布会上回答了有关个人住房贷款存量利率调整的问题。 他表示，相关政策方案明确后，农业银行将及时制定具体操作细则，并尽快完成合同文本的编写工作。 、加大体制改革调整工作。

此外，多位银行经理也提到，个人住房贷款存量利率并不是一个简单的可以“一刀切”的问题，而是需要在充分考虑多种因素后进行平衡。

招商银行行长助理彭嘉文表示，需要考虑的因素很多。 比如如何考虑“因城施策”的问题，“因城施策”的同时如何考虑公平问题，银行体系能否支持等。 “这些都很复杂，每个城市、每个分公司都不一样，很多客户的情况也不一样，必须要考虑到。”

“从目前掌握的信息来看，各行业人士对政策的理解存在差异。我们理解，实际操作不仅要考虑客户政策的一致性，还要考虑各地区的差异，以及利率调整的力度。”等诸多因素。”中信银行副行长谢志斌表示，比如从客户角度来看，各家银行按照可比标准执行，更有利于提高公平性，减少客户舆情。 但从区域来看，房地产政策历来都是“因城施策”，各地区房贷利率差异较大。 现有房贷利率调整确实很难实行“一刀切”的管理政策。

银行的“机遇”与“挑战”

首套个人住房贷款利率下调，银行也将面临利差收窄的压力。 同时，一定程度上也会缓解银行个人住房贷款集中还款的压力，对银行业务的良性循环产生积极作用。

中信银行副行长谢志斌指出，根据主流券商机构测算，房贷利率每下调10个基点，将对全行业净息差产生约0.9至1个基点的影响。 未来，中信银行将根据同业执行标准和市场情况，积极落实监管要求，履行社会责任，平衡业务发展和客户经营。

农业银行行长付万军在回答息差问题时也提到，由于后续个人住房贷款利率调整等因素，预计净值仍存在一定下行压力。下半年银行业利差。

根据东兴证券测算，假设存量房贷利率30%、50%、70%分别降低77BP，静态测算对上市银行息差影响为-4BP，- 6 BP、-8 BP，对收入增长的影响分别为-1.4%、-2.33%、-3.27%。

值得一提的是，由此带来的银行息差压力可能会迫使银行进一步降低存款利率。 事实上，9月1日，多家银行在官网宣布下调定期存款利率，其中各大国有银行降息幅度最高可达25个基点。

东兴证券指出，随着息差压力加大，银行有望进一步下调存款挂牌利率； 加之前期高成本存款陆续重新定价，银行负债成本也有望逐步下降，支撑利差稳定。

此外，“存量房贷利率调整有望缓解居民提前还款状况，有利于稳定银行房贷规模、利息收入和资产质量。从更宏观的角度来看，存量房贷利率调整预计减轻居民每月缴费负担，提高可支配收入，有利于释放部分居民消费需求，促进经济持续复苏。”上述研究报告称。

中国农业银行副行长林立在业绩发布会上表示，央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，有利于减轻部分存量企业的财务负担。居民住房贷款。 另一方面，也有利于商业银行缓解还款压力，有利于平稳运行。

多位分析师表示，首套房贷款利率下调虽然可能会给银行带来短期业绩波动，但从长远来看，将有助于银行业务良性循环，提振消费者信心，促进银行业平稳健康发展。房地产市场运行。 产生积极的效果。

IPG中国首席经济学家白文曦认为，虽然短期内银行可能面临收入减少，但从长远来看，这将促进房地产市场积极健康发展，带动其他业务发展，这将对银行有利。 有利于其长远发展。 对于用户来说，降低个人房贷存量利率可以减轻负担，提高消费意愿。 对于市场而言，这有利于房地产市场稳定发展，提高购房者信心，促进房地产市场健康发展，为国民经济提供稳定支撑。

“这项政策的实施回应了广大房贷客户的呼声，同时坚守了住房不炒房的底线，也充分考虑了商业银行的承受能力。” 银行控制经济形势和政策水平的能力。 对于按揭贷款客户来说，可以减轻还款压力，一定程度上也有利于消费潜力的释放。 对于商业银行来说，可以有效缓解提前还款的压力，而且政策的可操作性很强，商业银行只需要经过相对简单的系统开发和测试，就可以借助系统推动政策的实施。 同时，这一政策有利于房地产市场和房贷市场的平稳运行。”

知名评论员谢小文也表示，从借款人的角度来看，个人房贷股票利率的下调，会减轻借款人的还款压力，减轻借款人的负担。 借款人可以向金融机构申请新的贷款来替代原有的贷款，从而获得较低的利率，节省利息支出； 从银行角度来看，个人房贷股票利率下调可能对银行盈利造成一定压力； 从市场角度看，个人住房贷款利率的下调有利于促进房地产市场的稳定发展。 降低现有首套房贷款利率可以提高购房者的购买力，刺激房地产市场需求。 同时，降低利率也将有助于减轻购房者的债务压力，提高市场稳定性。

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