作者 | 第一财经 陈淑贞

2016年10月，一轮新的调控政策空袭深圳楼市，沸腾的市场瞬间降温，此后2018年初“三价合一”落地，再到2018年中的“731新政”。调控织就的网把深圳楼市严丝合缝地罩住。

深圳房价已近30个月没有上涨了，微跌成为新常态。今年4月24日之后，深圳官方更是不再更新房价信息，一些高价盘可择机入市了。房价或会有结构性的上涨，但依靠房地产赚钱的日子短期内不复归来了。

以“731新政”为界线，截取前后一年的区间中，追踪个盘表现的有心人士可明显发现，深圳多个盘价格均有所下跌，5%的跌幅并不罕见，上涨者涨幅大概在1-10%之间，极个别者能达20%。但这种涨幅不算乐观，算上各种税费，按揭的资金成本，中介等交易费用，以持有两年粗略估算，涨幅不达40%都算亏。

过去多年，社会赚钱思维多停留在“买房”一事上，也习惯期待调控过后便是放松调控。而近期中央提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”浇灭了这种期待。“夜壶论”休矣，亟待上车的人总算可以安下心来踏实工作存钱了。

新房成交稳定

留给房企们、投资者豪赌深圳的空间，已经不多了。仍在执行中的“731新政”像一道大型关闸，锁住流动性也锁住了炒作空间。

在2016年10月全国调控大潮的基础上，2018年初深圳“三价合一”落地，再到2018年中，“731新政”出台，这是深圳楼市调控的升级版，条文包括：

暂停企事业单位、社会组织等法人单位购房；

商务公寓一律只租不售且不得改变用途；

新购买的商务公寓，5年限售；

居民家庭新购买商品住房的3年限售，即使是离婚买房都要执行差异化信贷政策。

投资投机的所有漏洞均被堵上，市场将其视为大杀器。转眼，“731新政”执行已满周年，除了今年6月那场惊动全国的土拍盛宴外，深圳楼市平静如水。

回溯当初，“731新政”落地后，深圳市场交易量明显下滑。深圳贝壳研究院数据显示，“731”新政之后，第三季度深圳新房成交均价出现连续小幅下跌，到四季度成交量环比下降了35%。

同时，房贷利率居高不下。2018年7月，深圳的首套房贷利率执行上浮15%的标准，二套房贷利率上浮20%。

随着时间消化，12月，深圳首套房贷利率调整，从上浮15%下调至上浮10%。在房贷利率下调的背景下，深圳西部两大刚需盘入市，因价格相对较低（均价4万出头），去化率较高，深圳楼市局部回暖。

市场热度延续到2019年的第一季度。3月开始，深圳住房个贷利率再度下调，普遍从上浮10%下调到上浮5%，众多因素作用下，成就一个楼市小阳春。

深圳中原数据显示，从1月开始，市场氛围变暖，成交逐步回升，至3月份到达顶峰。3月，深圳新房市场共成交5365套商品房，不论是比2019年2月还是2018年3月，都是大幅增长，其中环比上升181.6%。

二手房方面，3月，深圳二手住宅共成交4551套，环比上升127.9%；4月，成交7570套，环比上升66.3%，终于突破5000套的月成交量，创下2016年10月以来新高。

但好景不长，3、4月过后，楼市成交迅速回落。2019年上半年，深圳新房住宅共成交17681套，同比上升38.1%，成交172.05万平，同比增加33.5%；二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5和7.4%。

踏入7月，深圳新房住宅成交3629套，环比上升3.51%；二手住宅成交7048套，环比上升21.6%，终于止跌回升，重回七千套以上。

总体而言，从成交量角度来看，“731”新政一年中，楼市成交有起有落，但终难回到2016年四季度前的水平。

最高涨三成

今年7月，深圳购房者突然发现，在主管部门的官网上，已查询不到深圳新房的价格水平。最近一次更新在4月24日，深圳新房成交均价为52104元/平方米。

新房价格极易受成交结构影响，一旦有高价盘入市，即能较大幅度拉高当月均价，而刚需盘入市又会将均价拉低。

对此，深圳市住建局表示，由于城市市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，为了更准确地反映市场运行情况，在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，将不再公布汇总后的成交金额及均价信息。

二手价格是当前观察评价市场价格最为有效的窗口。2019年7月，深圳中原监测得的深圳二手住宅成交均价为52319元/平方米，这个数据在今年3月时为53269元/平，基本保持平稳。

若长期追踪三级市场，可发现深圳楼市片区分化，片区中个盘分化趋势愈加明显。

以今年上半年为例，南山依旧为均价最高的区域，均价达86343元/平方米，龙岗成为了上半年均价最低的区域，为39720元/平方米。深圳各区涨跌不一，涨幅最大的为南山区，上涨3.89%，其次是福田上涨了1.73%；仅龙岗区出现小幅下跌，为-1.04%。

新政前后，购房者心态变化更多体现在个盘上。

深圳中原监测数据显示，宝安区40个成交量较大的代表性楼盘中，以2018年7月31日为界，前一年（2017年8月1日-2018年7月31日）和后一年（2018年8月1日-2019年8月1日）的价格变化并不大。涨幅最高的领航里程花园，在新政前的成交均价为48960元/平方米，新政后的成交均价为55147元/平方米，涨幅仅为11.22%。

与此同时，宝安区桃源盛世花园全区跌幅最大，但两年间的跌幅也仅为3.86%。在11.22%和-3.86%之间，分布着大量涨跌幅在1%以内的楼盘。

南山区，现代城华庭的涨幅全区最高，为22.79%，其次是观海台花园，涨幅为15.17%；跌幅最大的是深物业前海港湾花园，下跌4.07%。

近年来，深圳西部，受深圳前海蛇口自贸区辐射、大空港等多重规划利好，是购房者置业的首选地，但尽管如此，个盘表现也不过如此，最高涨两成。

而福田区涨幅最高的帝港海湾豪园，新政前成交均价为51079元/平方米，新政后是57924元/平方米，涨幅是11.82%。跌幅最大为四季山水花园二期，下跌3.9%。

龙华区，金碧世家上涨35.07%，是全市唯二均价涨幅超过3成的楼盘，另一个楼盘是龙岗区的国都花园，涨幅35.2%。这两个区中，跌幅最大的是龙岗区的可园，但尽管如此，跌幅也只有4.95%。

如今的深圳，是一个新房成交量相对稳定，二手房价分化且涨跌幅有限的市场局面。

预期平稳

新政的执行过程，也是购房者信心和楼市观的重建过程。

过去面对房价，都市人往往秉持奔跑之姿，工资涨幅跑不赢房价涨幅，是多年来购房者的焦虑来源，如今时移势易。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲把目前这种想买买不来和想抛抛不出的市场形容为僵尸市，出现这种局面是由限购、限售、限涨、限跌等政策共同作用而成。但不意味着就是坏事。

正如前述，“731”新政前后一年，涨幅超过3成的楼盘寥寥可数，超过2成的楼盘也只在少数。以持有两年时间计，算上房贷利息等资金持有成本，尤其是近两年深圳首套房从基准上浮5%至15%，交易时的中介费以及各种税费，深圳各区大多数近两年买入的楼盘达不到盈利要求。

近两年来，以高杠杆进入楼市的投资者要面临滑铁卢了，尽管市场上未有大规模的断供潮，但有中介人士告诉第一财经，“当前，市场上的成交必须讲诚意，想要房产较快卖出，除了降价没有第二种途径，而笋盘的背后通常是难再月供的投资者，或者有紧急资金需求的做生意人士。”

投资者的冬天恰好是刚需者的春天，捡漏的窗口到了，无论是刚需还是刚改，都有了更多准备时间。

2017年初，晓莉（化名）以480万元的价格，在南山区购入一套小三房，目前其所在小区同样户型朝向的单元挂牌价只有495-500万元，这尚且不算交易时买家还价导致的进一步下调。

晓莉原本的计划是两年后换房，把该小三房卖出，用盈利和新增存款换一套更大的房子。但是，“目前已经调整计划，房子暂时卖不出去，除非我大降价，但即使以挂牌价卖出，还是会亏本。好在现在不着急换房，我们还可以多存两年钱，慢慢看。”

近日，中央提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。业内普遍认为，短期内，深圳楼市调控政策放松可能性较小。购房者预期普遍较为稳定。

对于深圳市场下半年表现，深圳中原总经理郑叔伦认为，将是一个多变而胶着的市场。“政策面上有利好，也会有利空因素。多重消息汇聚下，市场上不去，也跌不下来，保持平稳走势。”

相比大涨与大跌，平稳实属最佳局面，预期稳定之下，市场正向更理性的方向发展。

与多数购房者相比，开发商的信心似乎更加充足。6月底的土拍盛宴，5宗宅地集中拍卖，吸引了全国30多家发展商参与，共举牌三百多轮，此后广州的奥园、北京的合昌先后宣布，把公司总部迁往深圳。只是对市场来说，房企的看多，影响并不如想象中大。